주택 가치 상승분 나누는 구조…신중한 판단 필요

미국에서 주택 자산(Home Equity)을 활용한 새로운 형태의 금융 상품인 '주택 자산 투자(Home Equity Investment)'가 소비자들 사이에서 주목받고 있다. 이 상품은 대출이 아닌 투자 형태로, 주택 소유주가 기존의 부채 부담 없이도 집의 가치를 담보로 현금을 확보할 수 있다는 점에서 관심을 모은다.

주택 자산 투자는 은행 대출과 달리 이자나 월 상환 의무가 없으며, 계약 종료 시점이나 주택 매각 시 투자 기업이 초기 투자금과 함께 주택 가치 상승분의 일정 비율을 회수하는 구조다. 하지만 향후 집값 상승 시 이익 일부를 포기해야 하는 만큼, 장단점을 면밀히 따져볼 필요가 있다는 지적이 나온다.

대출 아닌 ‘지분 거래’…10~30년 계약 후 정산

주택 자산 투자란 주택 소유주가 보유한 집의 자산 가치를 기반으로 금융회사와 계약을 체결하고, 일정 금액의 현금을 받는 대신 향후 주택 가격 상승분의 일정 비율(보통 25~40%)을 공유하는 방식이다.

이 상품은 일반적인 주택담보대출(HELOC)이나 홈에퀴티론(Home Equity Loan)과 달리 대출이 아니므로, 월 상환이나 이자 부담이 없다. 계약 기간은 일반적으로 10년에서 30년 사이이며, 해당 기간 동안 자금을 자유롭게 사용할 수 있다.

계약 체결 전 금융회사는 감정 평가를 통해 주택의 현재 가치를 산정하며, 투자 대상이 되기 위해서는 일정 수준의 자산 가치와 건전한 신용 상태가 요구된다.

장점: "이자·상환 부담 없어 재정 압박 낮춰"

전문가들은 주택 자산 투자의 주요 장점으로 ▲월 상환금과 이자가 없다는 점 ▲자금을 자유롭게 활용할 수 있다는 점 ▲압류 위험이 없다는 점 ▲순자산의 유동화 가능성 등을 꼽는다.

특히 은퇴 이후 고정 수입만 있는 고령층이나, 생활비 및 의료비 등 대규모 지출이 필요한 가구에게는 안정적으로 현금을 확보할 수 있는 방안으로 평가된다.

또한 대출이 아니므로 신용등급에 영향을 미치지 않으며, 기존 부채비율(DTI)에도 영향을 주지 않는다는 점에서 장기 재무 안정성 유지에 유리하다는 평가도 나온다.

단점: "향후 수익 일부 포기…계약 조건도 까다로워"

그러나 이 상품은 주택 가격이 상승할 경우, 그 수익의 일정 부분을 금융회사에 지급해야 하므로, 장기적으로는 손해가 될 수 있다는 지적도 있다.

아울러 초기 감정평가 수수료, 계약 수수료, 행정 비용 등 부대비용이 발생하며, 계약 조건에 따라 조기 상환 시 벌금이 부과되거나 매각 시점에 제한이 생길 수도 있다.

이 외에도 주택 자산 투자 계약이 존재할 경우, 추후 다른 대출 상품이나 리파이낸싱을 받는 데 제약이 생길 수 있어 향후 재무 운용에 유연성이 떨어질 수 있다는 우려도 제기된다.

전통적 대출과의 차이…“부채 아냐, 지분 공유”

전통적인 홈에퀴티론은 주택을 담보로 자금을 빌리고, 이에 대해 이자와 원금을 매월 상환해야 하는 ‘부채’ 성격의 금융 상품이다. 반면 주택 자산 투자는 집값 상승에 대한 ‘지분 참여’ 구조로, 부채가 아닌 투자 형태다.

이에 따라 파산이나 신용 문제 발생 시에도 압류 위험이 없으며, 부채비율이나 신용등급 관리에 부담을 주지 않는다. 그러나 장기 보유 시 부동산 상승 이익을 나눠야 하므로, 실질적인 비용 부담이 뒤로 미뤄졌다는 해석도 나온다.

“장기 거주·자산 활용 원할 경우 적합…계약 전 면밀한 검토 필요”

전문가들은 주택 자산 투자가 ▲장기 거주를 계획하고 있는 가구 ▲은퇴자 등 고정 수입자 ▲대출 여력이 부족한 소비자 ▲의료비, 교육비, 주택 리모델링 등 대규모 자금이 필요한 경우에 적합하다고 분석한다.

반면 ▲단기간 내 주택 매각 계획이 있는 경우 ▲신용등급이 우수해 저금리 대출이 가능한 경우에는 전통적인 금융 상품이 더 유리할 수 있다.

재정 컨설턴트들은 “주택 자산 투자는 단기적인 유동성을 확보하는 데는 유용하지만, 계약 조건이 복잡하고 향후 자산 수익성에 영향을 미칠 수 있기 때문에 계약 전 반드시 재무 전문가와 상담해야 한다”고 조언했다.