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인플레·렌트비 인상·공급 부족 맞물려

빠르게 오르는 모기지 금리조차도 미국의 집값 과열을 진정시키지 못할 수 있다고 뉴욕타임스(NYT)가 지난달 31일 진단했다.

평상시에는 모기지 금리가 오르면 집값 진정에 도움을 주는 것이 일반적이지만, 지금은 상황이 다를 수 있다고 NYT는 우려했다. 금리와 집값이 동시에 오르는 현상이 벌어질 수 있다는 것이다.

이러한 기현상을 설명하는 첫 번째 요인은 높은 물가상승률과 주택 렌트비의 동반 상승이다. 임차료가 함께 치솟으면서 잠재적 주택 수요자들로서는 집을 빌린다는 대안이 덜 매력적인 옵션이 돼 버렸다.

특히 40년 만의 최대폭 물가상승률을 고려할 때 당장 대출을 받아 집을 사는 것이 치솟는 물가와 임차료로부터 자신을 경제적으로 보호하는 좋은 수단이 되고 있다고 신문은 전했다.

이날 현재 모기지 금리가 지난 2018년 12월 이후 최고치인 4.67%를 찍었으나, 연 8%에 육박하는 물가상승률을 고려할 때 이 정도의 이자율로 30년 고정금리 대출을 받아 집을 사는 게 오히려 이익이라고 생각할 수도 있다는 것이다.

과거 인플레이션 때 부동산이 주식이나 예금보다 더 나은 투자 수단이었다는 역사적 경험도 수요자들의 매수 결정을 부추기는 한 요소가 되고 있다.

또 모기지 금리 상승이 임대차 시장을 악화시켜 도리어 주택 매매 수요를 키울 수도 있다고 아핏 굽타 뉴욕대 경영대학원 교수는 지적했다.

그는 금리 부담에 주택 매수를 포기하는 잠재적 수요자들로 인해 임차료가 더 크게 오르면 자금 여력이 있는 수요자들의 경우 높은 금리에도 불구하고 차라리 집을 사는 쪽으로 마음을 바꿔먹을 수 있다고 분석했다.

실제로 지난 4주간 모기지 금리가 0.5%포인트 급등했음에도 불구하고 주택시장이 안정됐다는 증거는 거의 나타나지 않았다고 NYT는 보도했다.

지난해 집값이 30% 급등한 텍사스주 오스틴의 부동산 중개인 베스 아베이타는 NYT에 “매수자들이 크게 걱정하는 것을 보지 못했다”며 주가 하락을 걱정하는 수요자는 있어도 모기지 금리 상승에 큰 부담을 느끼는 수요자는 없다고 전했다.

금리 상승이 집값 안정을 가져오지 못하는 또 하나의 원인은 주택 공급 부족이다. 현재 미국에서는 매물로 나온 주택이 역대 최저 수준에 그치고 있다. 다수의 집주인이 집을 팔기보다 임차료를 받기를 원하는 데다 1주택자들도 집값과 대출 금리의 동반 급등 탓에 집을 갈아탈 엄두를 내지 못하는 것으로 전해졌다.

수요가 많은 동·서부 해안 대도시들에서 최근 몇 년간 신축 공급이 모자랐다는 점도 공급난을 더하는 것으로 분석된다. 국책 모기지업체 프레디맥의 수석이코노미스트 샘 카터는 “높은 대출금리는 그 어떤 것도 해결하지 못한다. 시장에 약간의 균형을 더 가져다줄 수 있지만 구조적인 문제(공급부족)를 풀지는 못할 것”이라고 말했다.

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